~ 2級FP技能士 独学合格への道 ~

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2級FP技能士 2008年9月学科試験 問題 49

不動産

 「居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通算および繰越控除の特
例」(以下「本特例」という)に関する次の記述のうち、誤っているものは
どれか。

1.譲渡した年の1月1日における所有期間が5年以下の居住用財産の譲渡の
  場合には、本特例の適用を受けることはできない。
2.買換資産として取得した家屋の居住用部分の床面積が50?未満の場合
  には、本特例の適用を受けることはできない。
3.本特例の繰越控除の対象となる譲渡損失があったとしても、合計所得金額
  が3,000万円を超える年分については、本特例の繰越控除の適用を受
  けることはできない。
4.本特例の適用を受けた場合には、買換資産の取得に係る住宅借入金等特別
  控除の適用を受けることはできない。



中野克彦
 解説者:中野 克彦

   (経営コンサルタント、CFP(R)、1級FP技能士)




解答と解説 正解:4 【居住用財産の譲渡の特例】


 不動産の税金で定番の、居住用財産の譲渡の特例の問題です。この問題は5つある特例の中で、譲渡損失が出た場合の「居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通算および繰越控除の特例」についてです。


1.○:本特例を受けるには、譲渡した年の1月1日における所有期間が5年
    超である必要があります。

2.○:家屋の居住用部分の床面積が50?以上でなければ、本特例の適用要
    件を満たす必要があります。

3.○:合計所得金額が3,000万円を超える場合、本特例を利用すること
    はできません。

4.×:本特例と住宅借入金等特別控除は併用することが可能です。



居住用財産の譲渡の特例には、譲渡益が出た場合と、譲渡損の場合の2通りがあります。さらに、譲渡益が出た場合には3つの特例が、譲渡損が出た場合は2つの特例があります。

 ┌──────────────────────────────────┐
 │ <譲渡益>                            │
 │   1.3,000万円の特別控除                 │
 │   2.軽減税率の特例                      │
 │   3.買換えの特例                       │
 │                                  │
 │ <譲渡損>                            │
 │   4.買換え等の場合の譲渡損失の損益通算および繰越控除の特例  │
 │   5.(買換えない場合の)譲渡損失の損益通算および繰越控除の特例│
 └──────────────────────────────────┘

本問は、4つ目の特例になります。ここでは、この特例について理解していきましょう。


「居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通算および繰越控除の特例」


たとえば、東京に自宅を購入し、しばらくしたら大阪に転勤になってしまいました。ほぼ東京に戻れることはない場合、みなさまならどうするでしょうか。

そんな時、購入した東京の自宅を売却(譲渡)し、あらたに、大阪に自宅を購入したとします。しかし、東京の自宅は購入した時よりも安くしか売却できず譲渡損失がでてしまった・・・ こんな時のこの特例を利用します。



<1.売却する東京の自宅の要件>

   所有期間:5年超(譲渡した年の1月1日時点)


<2.購入する大阪の自宅の要件>

   譲渡日の属する年の翌年12月31日まで所有
   繰越控除の適用を受ける年の年末時点で住宅ローン残高がある
   床面積:50?以上(居住用部分)


<3.本特例を利用した場合のメリット>

通常、不動産の譲渡所得は分離課税のため、損益通算の対象にはならないが、本特例を利用することにより、その譲渡損失が損益通算の対象になります。
さらに、損失の繰越控除も利用できるので、3年間はその譲渡損失を繰り越せます。
新しく購入した自宅の住宅ローンが10年以上の場合「住宅借入金等特別控除」を利用できます。

   損益通算の対象になる
   損失の繰り越し控除(3年間)が可能
   住宅借入金等特別控除が利用できる

なお、合計所得金額が3,000万円を超える場合は本特例の適用は受けられません。



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2級FP技能士 2008年5月学科試験 問題 43

不動産

問題 1
 借地権に関する借地借家法の規定についての次の記述のうち、最も適切
なものはどれか。なお、定期借地権等以外の借地権を普通借地権という。


1.借地借家法施行前の旧借地法による土地の賃貸借契約の期間満了に伴う更
  新後の契約についても、権利の存続に関する部分については、旧借地法の
  規定に従う。
2.借地権設定後20年を経過した日に、借地権の目的である土地上の建物を
  借地権設定者に無償で譲渡することで借地権を消滅させることを内容とす
  る建物譲渡特約付借地権を設定することができる。
3.普通借地権の存続期間は、借地権設定者および借地権者の合意によっても、
  30年を超える期間を定めることはできない。
4.臨時設備の設置等の一時使用のために借地権を設定した場合でも、借地借
  家法の存続期間や更新の規定が適用される。



なかじまともみ
 解説者:なかじま ともみ

   (幼稚園教諭、保育士、CFP(R)、1級FP技能士)



解答と解説 正解:1 【借地借家法】

借地権には、普通借地と定期借地の2種類がありました。


4.の臨時設備の設置などの一時使用のために、このどちらかを当てはめようとす
ると普通借地であれば30年以上、定期借地でも一般で50年以上、建物譲渡付で
30年以上、事業用でも10年以上から50年未満という長期契約になってしまい
ます。

このため、「臨時設備の設置などの一時使用場合には、これらの存続期間や更新
の規定が適用されないということになっています。

一時使用の代表的なものは工事用の仮説建物を建てる場合などです。


借地権関係について少しまとめてみました。

・借地権とは建物の所有を目的とする地上権と土地の賃借権のこと
・地上権は物権で賃借権は債権
・物権は自由に登記できるが、賃借権の登記は地主の許可が必要
・土地の価格の高騰、下落により契約の条件に関わらず、貸主、借主から
 地代の増減の請求ができる(地代増減請求権)
 一定期間増額をしない旨の特約は有効、減額をしない旨の特約は無効

借家権について

・普通借家権は1年以上とし、1年未満の期間は期間の定めのないものとする
・賃料が近所賃貸の建物に比べ不相応になった場合は、貸主、借主から
 賃料の増減を請求することができる(借貸増減請求権)
 一定期間増額をしない旨の特約は有効、減額をしない旨の特約は無効
・借家人が、クーラーなど、家主の同意を得て取り付けた場合は、契約終了時に
 家主に時価で買い取ってもらうことができる(造作買取請求権)
 家主は特約でこれを排除することができる
・壁の模様替え、水洗トイレへの工事などの費用は建物の価値が増していれば
 契約終了後家主にその増加した価値の分を請求することができる(有益費償還
 請求権)

借地借家法は2級では多く出題されるところです。試験前にはこのあたり集中して勉強してみてくださいね。



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2級FP技能士試験は、3級に比べ学科も実技も広さと深さが増していますが、共通している部分もかなりあります。2級でしか勉強しない部分をまず押さえることが効率的に勉強をする方法の一つです。「独学」での合格も十分可能です。


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